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商铺投资攻略
来源： 作者： 发布时间：2007-10-28
商铺投资五大注意

    但凡投资都必然存在风险，虽然受整个市场景气的影响，这种风险有所降低或有所掩盖，但其毕竟是存在的。要规避投资风险，达到理想的回报率，我们认为商铺的投资需要注意以下几个问题：一、了解市政规划市政规划包括商圈、住宅区的设立，交通、道路的改善，旧区改造，市政动迁等。商铺对于环境特别“敏感”，投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。另外，由于上海正处于大规模旧区改造中，投资者应尽量避免买入计划动迁的商铺，除非有充足的把握能得到更高的补偿。 


    二、掌握租金水平及未来走势

    许多投资者都已经意识到，上海真正顶级地段的商铺极少出售，市场上常见的大多数为新建小区的附属商业用房及新建的商常如前所述，商铺的价值来源于租金水平，投资者需要对目标商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。对于一些地段优势明显，但单位售价高，面积又较大的商铺，投资者还需要从今后拟引进的行业预测租金水平。业内人士都知道不同的行业能够承受的租金水平有很大差异，投资者不能只因其地段好而轻易出手，掌握一定的市场租金行情及招商知识是很必要的。

    三、谨慎对待“包租”

    出售商场产权，保证投资者年回报率是近年来比较流行的方式。对于大型商场的出售，业主经常选择这一方式，将商场分割成十几个平方米至几十平方米不等的小单元出售给投资者，以降低总价而吸引中小投资者。投资者会得到几年的8%～10%的回报率保证(有时是前5年)，且不必参与商场的租赁与经营，因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。但是，我们需要提醒投资者，商场需要非常专业的经营者，一旦发展商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报，或将所购商铺出售。选择此类商铺，投资者应该倍加关心发展商的背景以及商场经营管理公司的资质。

    四、选择成熟地区

    选择成熟地区的商铺可以较大程度的降低投资的风险，毕竟商铺的基本需求是有所保障的。虽然一些新开发的社区内的商铺价格相对较低，有相当大的升值潜力，但如果区域内居住人口不足，或缺少客流量，且此类商铺大多数为满足生活基本需求的行业，其租金承受能力较低，从而无法实现其经营价值，其升值潜力亦可能不足以抵消投资者资金的机会成本。

    五、注重长线收益

    投资商铺除了考虑再行出售获取利润，长期的租赁收益也是不错的选择。投资者在考虑出租时，不能只从租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”租客，以获得一个长期的有保证的租约。虽然在租金数字方面，投资者的直接收益会略有下降，但如果租客或提前退租或无理拒绝履行合同，会给业主造成更大的损失。这种损失包括商铺的空置的租金损失、房屋的还原费用、设备设施的维修等，甚至有时候因为租客的不规范经营会使业主卷入法律纠纷，因此，商铺投资更应该注重长线的收益
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